根据相关数据显示：在2000年，我国的平均房价不超过2000元/平，而现在，全国的平均房价已经接近万元，也就是说，在过去20年间，我国的平均房价上涨了约5倍左右，像是北京，深圳，上海等一线发达城市，房价更是上涨了约20-30倍左右。更有数据显示，在过去20年间，房价上涨的年份约17年左右，出现房价下跌的年份只有约3年左右，并且，在出现房价下跌的3年时间里，房价下跌的持续时间普遍较短，房价很快又恢复到了“上涨赛道”。所以，一直以来，人们都认为买房是“稳赚不赔”的。

因此，即便是有很多人经济实力并不允许，也选择用银行贷款的方式来实现买房的愿景。随着“稳赚不赔的买房观念”持续发酵，房地产发展至今，“贷款买房”已经成为了当下楼市主流的购房方式。当然了，选择“贷款买房”，对于很多人来说也有一些无奈，毕竟，动辄上百万的房价，对于很多普通家庭来说经济压力是非常大的。不过，值得肯定的是，贷款买房在一定程度上缓解了购房者的压力，让经济实力较差的购房者提前享受到了房产带来的诸多便利。

但是，“贷款买房”这样的购房方式的存在，也让很多人找到了“投机炒房”的办法。举个例子。张某看中了一套价值100万的房子，而张某手里也有100万的存款，但是，张某没有全款买房，而是选择贷款买房，用剩下的钱继续贷款买第二套房，想着通过持有多套房产来实现财富的增值，这样的现象，在过去楼市经常会发生。对于售楼处的销售顾问来说，她们也会极力推荐购买两套房，这样一来，销售顾问就可以拿两份提成，一般情况下，销售顾问会把“以租养贷”作为推荐的理由！尤其是在面对“公寓”产品的时候，“以租养贷”出现的频次是非常高的。

什么叫做“以租养贷”？

所谓“以租养贷”，就是把房子出租出去，用租金来还贷款，等二三十年后，业主可以“白得”一套房。

那么，这样的说法靠谱吗？为此，笔者也请教了多位房产投资的专业人士，根据内行人的说法，“以租养贷”属于：“理想很丰满，现实很骨感”。为什么这样说？接下来我们来分析一下。

因为笔者常年在山东济南，所以，我们就以济南举例。济南的平均房价在15000元/平，买一套120的三室住宅，总价约180万，按照首付30%，也就是说，首付需要付54万，贷款126万。按照基准利率4.9%（一般会上浮），所需要支付的利息约为114.74万元，每月月供约6687元左右。但是，济南的租房价格约为2300元左右，也就是说，想要凭借着房租来还贷款，则需要约86年左右（租客不间断的情况下）。此外，房屋出租不可能毛坯出租，而是需要简单装修以后才可以出租，装修以及购买家具则需要5万左右（较低标准），再加上资金使用成本的核算，如果是在北京，上海，深圳等这样的一线发达城市，则更不合算。简而言之，“以租养贷”这样的说法并不靠谱。

除此之外，房产税、空置税等长效机制呼之欲出，这样一来，房产的持有成本则会大大增加。那个时候再来看“以租养贷”则更是个“笑话”。

这里大家需要明白一个正确的逻辑。买房可以实现财富增值，是因为房价的“快速增长”，并且在“持续增长”以后，房子可以实现交易，才会使财富得到增值。而不是凭借着所谓的“以租养贷”。

还有最重要的一点：现在的楼市“快速增长期”已经过去了，如果是在房价的“快速增长期”，“以租养贷”的逻辑还有一定的可行性。但是，现在的楼市在“房住不炒”的背景下，“平稳发展”是大概率事件，所以，不仅“以租养贷”没有可行性，“炒房”也是没有可行性。