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房地产已经见底了！房价又要反弹了吗？
但是到了今年呢，又开始吹了阵阵暖风了，那买房的窗口期到了吗？这里面其实我们每个买房人都要弄清的关键问题就是房产调控与房价的变化关系，来给大家分析一下。
去年的房地产市场调控的强度达到了历史的新高了，房地产销售也创下了新高，达到了惊人的十八点一九万亿，而一些号称宇宙级的头部开发商却纷纷出现了债务危机，有很多城市的房价也快速下跌了。
今年房地产调控的风向在发生变化，不到两个月的时间里面，已经有40多个城市在给市场解压了，比如首套房降低首付、贷款政策松动，利率下调，购房直接补贴、公积金贷款宽松等激活动作不断，已经有人跳出来说现在正是买房的好时机，还不入手，房价又要涨了，很多购房者的情绪非常容易被影响。
事实真的如此吗？我想说，冷静冷静再冷静，真的想抄底还需要再等待时日。先谈谈我的四点理由。
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现在的很多城市的房子出现了严重的过剩，城镇居民住房面积人均是39.8平方米，从总量上说是构筑的了，除了一部分少数城市之外，刚需的力量正在减少。
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房住不炒，稳房价，因城施策的主基调是不希望让房价大起大落的，调控政策已经越来越精准了，形成了人防地前的立体管控。
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我国的整体经济的调整还需要一段时间的过渡，去年四季度的经济增长只有4%，这个趋势短期内不会这么改变的。
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货币的适度宽松和小幅降息，虽然对市场是利好，但真正传导到消费端还需要一个周期。武士都市圈中心城市的建设会让经济、人口、教育、医疗等资源发生明显的分化。
所以我们的结论是房价不会快速抬升，但房价整体是呈现出一种螺旋式上升特征的，房子依然是咱们老百姓家庭财富配置的稳健资产。以史为鉴，纵观我国从1998年到2021年的20多年里边，房市调控与房价的变化的趋势主要经历了四个阶段。
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第一个阶段是1998年到2007年，开启了房地产产业化的时代，全国平均房价从每平米2000多涨到了3800多，十年涨了1.87倍。
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第二个阶段是2008年到2013年四万亿大放水时代，全国平均房价从每平米3800多涨到了5800多，六年涨了1.54倍。
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第三个阶段是。2014年到2016年，全国进入到了去库存的时代，平均房价从每平米5900多涨到了7200多，四年长了1.21倍。
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第四个阶段是从2017年开始到现在，我们正处在房住不炒，构建房地产长效机制的时代。全国的房价从每平米7600多涨到了11000块钱了，五年涨了1.45倍，这也印证了我这两年对房价整体判断的观点。
不过，我们也要看到一些现象，就是部分城市的房价下跌已经是不可避免的，有些城市的房子会跌到深不见底，无敌可超。
像黑龙江的牡丹江、双鸭山、鹤岗，辽宁的抚顺、阜新，甘肃的玉门，四川的南充，安徽的安庆，山东的乳山，广西的北海等等，这些城市房价已经跌到了五年前甚至十年前的水平了，这些跌跌不休的城市。主要有这么三类。
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资源枯竭型重化工业的城市，受到去产能、调结构的影响，在经济发展的转向中迷茫至今难以成功转身。
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基本面很薄弱的小城市，随着快速交通的崛起，年轻的人口在持续严重流出，被核心城市虹吸掉了。
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外地购房者众多，本地内生购房需求很少的城市，调控收紧，再加上疫情的影响，外地购房者的热情消退了，房价想不跌都难。
所以，今后买房，一定是个技术活，我们每个人都要学会分析，看懂趋势，做个聪明的买房不当被割的韭菜。这么说明白了吗？
