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未来十年,我国平均房价会不会继续上涨?若是上涨,还能涨多少?

转载 发布:2021/11/8 0:00:00 来源:房地产事 12773 阅读

房价的上涨或者下降是由一个城市的综合实力决定的,影响房价的因素太多了,比如不断出台的房地产调控政策,对一个城市短期的房价影响就比较大,但是考虑到未来10年的话,大体有一些基本的脉络和思路的房价底层逻辑,可以判断出未来10年,我国平均房价会不会继续上涨?如果继续上涨,还能上涨多少?

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首先,从宏观上来看,房地产的价格是一个经济现象或者说是一个货币现象,众所周知,我们不同的城市房价的确存在着差异,但是这种差异也是与区域的经济密不可分的,但是我们观察全国意义上的房价变化的话,这就和区域没有太大的关系,主要与国内经济的发展和未来货币发行量密切相关,那么经济的增长和货币的发行和宏观房价之间有多大关系呢?

大体可以解释房价未来涨幅的90%的情况,因为这是全球主要经济体各大研究机构长期跟踪总结的结果,即经济增长可以解释房价70%的变化,货币的发行可以在这个基础上解释房价20%的变化,因为经济的增长主要带来的整个社会财富的增长,反映到老百姓的购买力的提高和收入水平的增长,货币的发行反映了通货膨胀和资产价格的上涨,这些情况都会反映到房地产的价格变化,因此通过分析未来10年经济的增长和货币的发行就能够准确的判断未来10年房价的基本走势。

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在过去的10年时间,我国GDP的名义累积增长184%,货币发行量的累积增幅是226%,那么,在过去10年我国房价的涨幅是多少呢?在过去10年住宅房价的累积增长了107%,从中可以看出在过去10年货币发行量的增速大于GDP的增速,GDP的增速高于房价的增速。

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大家都知道,今天我国的经济增速在6%--7%之间,预计2021年到2030年我国整个的经济年化的增长大体在5%左右,在加上通货膨胀的因素,我国经济增长大体在6%,未来10年我国货币发行量的增速会由过去12.5%大概降到7%左右,那么,从2020年至2030年,我国房价年化的增长大概在4%到5%之间,可能大家会说,我在深圳、广州一年的房价就上涨10-20%,

因此,我要说的从全国各个不同的区域来看,会呈现出不同的差异,随着经济的发展和人口的流动,各个城市的房价会出现巨大的分化,房价涨幅会有明显的差别,但是从全国范围来看,在未来10年与过去10年相比的话,房价的涨幅整体会下一个台阶,像广州、深圳、北京、上海、厦门等热门城市房价涨幅会不会也要下一个台阶,我想一定是的,因为各个城市房价的涨幅是在一个大的、宏观的环境下发生的,过去十年是这样,未来10年也是这样的。

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