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11月起,房价或“全面下跌”?专家预测:2021年房价或更低

转载 发布:2020/11/13 11:36:24 来源:网络 30014 阅读

2020年9-11月份,楼市发生了2件大事,关系到市场房价走向和能否买房的问题。

第一个是央行划定了关于收紧房企融资的三条红线,这就相当于给房企们上了一个紧箍咒,让过去依靠高周转、高负债运营的房地产开发商们非常尴尬,因为今后不可能继续依靠巨额融资进行维持高额红利了。

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万科郁亮直言,房地产从高红利转向了低利润,今后的房地产将与实体经济制造业行业没有多大差别,哪家房地产企业经营管理做得好,那么今后利润就高。在红线制度的影响下,各路房企纷纷打折促销、降价,借助于金九银十的东风,有的开发商七折促销,有的开发商最高25万元补助,楼市打折花样百出,房价下降的风声也越来越近了。

以上只是房价的基本表象,2020年还剩下2个月不到,2021年马上就要来临了,该不该买房?什么时候出手?房价这个问题至关重要。11月起,房价或迎“全面下跌”?专家预测:2021年房价或更悲伤。首先看会影响商品房售价的2个数据。

1、2020年下半年销售情况不佳。

金九银十已经彻底完结,房地产商们都进行了不同程度的打折促销,优惠活动一浪接着一浪,火热的促销黄金2月已经落下帷幕。有的房企收获满满,但多数房企只能铩羽而归。根据中指研究院数据,1-10月,TOP100房企的累计销售均值达到994.9亿元,同比增长12.3%。超过壹仟亿元的房企有26家,比去年增加1家,超过百亿的148家。

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另外,根据公开数据表示,在10月份,百强房企单月销售金额环比继续下降,排名前100的开发商当中,只有4个龙头房企的销售比上月增加2.3%,其他的TOP100房企销售都比9月份下降6.1%。

这样一来,房企们整个年度的销售计划基本告一段落了。根据经验,在每年开春季节里有一波小阳春的金三银四,这2个月的销售额会占到全年销售的15%-20%比重,2020年彻底熄火,超过100个城市售楼部关闭的状态下,金三银四凉意很浓。第二个则是金九银十了,秋高气爽,也是买房好时候,销售额会占到20%比重,这两次销售好时机走过,专家们预计,超过90%的房企未能完成进度目标。

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销售、回款,这是相辅相成的两个环节,如果销售不能达到预期,那么回款自然不能达成,这样资金面就相当紧张了。影响资金面的,还有另外一个因素,就是去化周期。

2、楼市库存增加。

根据贝壳研究院的数据,受到2020年住房需求量减少的影响,现在楼市库存缓慢增加,我们可以从当前的主要城市在商品房买卖网上的挂牌房源数量看出一二。例如北京在网上的挂牌房源数8.85万套;上海在网上房源数量达到6.24万套;广州挂牌房源数量达到6.33万套;深圳在网上数量3.84万套;杭州和南京的在网上的挂牌房源数量达到分别是5.94万套和7.6万套,合肥和沈阳的二手房挂牌数量也非常之高,达到了6.19万套和6.31万套。

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房的去化周期如果在6个月至12个月之间,则相对合理,一旦超过12个月,就超出了合理限度,在当前的楼市,楼市库存开始屡创新高,有的城市不仅仅是超过12个月,已经是12个月的好几倍,甚至10倍以上了。典型的高库存城市如:

第一名:烟台,二手房库存时间为9.88年;

第二名:济南,二手房库存时间为8.52年;

第三名:青岛,二手房库存时间为7.57年;

第四名:合肥,二手房库存时间为6.33年;

第五名:沈阳,二手房库存时间为6.2年。

一方面开发商的房子销售情况不理想,另一方面城市的新房库存数量再创新高,有的需要接近10年才可以销售完,即便现在开始不建房子,现存的房源也需要消耗10年之久,不得不说,开发商们很多资金都压在了库存楼盘上,资金面不紧张才怪。在这种情况下,接下来的11月至12月,不降价促销怎么办呢?所以很多人认为,11月起,房价会全面下跌,不是没有道理。

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2021年,房价或迎“贬值潮”?2大信号,专家:明年房价更“受伤”。因为新一轮偿债高峰期来了。根据中原地产的研究中心数据,2021年开发商偿债将达到峰值,接近7500亿元,最近3年的债务累计达到1.5万亿元。

如果这件事放在前几年,这1.5万亿根本不是什么大事情,因为房地产销售去化速度快,即便是销售不掉,开发商们也可以通过借新债还旧债的办法度过债务高峰期,然而在三条红线之下,房企们已经不可能采用以债养债的方法了,同时销售不佳、库存积压到高峰,还有7500亿元债务,怎么办?降价吧。

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