1、最近上头对楼市的定调比以前又更严格了一丢丢，怎么看？

2、重庆和成都，为啥業問更看好成都？

先聊第一个话题。

其实楼市最近的政策定调和变化，又出来了挺多的。

最近的一次是说监管部门出台了新规，以控制房企有息债务的增长，根据传闻内容，其中的重点包括“三道红线”。具体是：

红线 1：剔除预收款后的资产负债率大于 70%； 

红线 2：净负债率大于 100%； 

红线 3：现金短债比小于 1 倍。

这个玩意意味着什么呢？除了万科之外，稍微牛一点的房企，基本都不达标。

如果是金融是国民经济的血脉的话，那单在楼市这一个细分行业里面，金融则基本就是心脏了，现在几乎所有的房企，心脏上都被加了一个夹子，说你们别太激动，悠着点。

毕竟银保监会主席都直接写文章说了：房地产泡沫是威胁金融安全最大的灰犀牛。

除了给心脏上夹子，还有明确的大棒子。

最近一次关于楼市调控政策的描述，有个措辞很值得关注：要快速反应和处置，及时采取针对性的政策措施。

所以你看深圳特区40周年，上半年的时候朋友圈的中介都在鼓吹什么大红包大利好，但不仅没等来所谓的土地扩容利好，反而被当典型敲打了。

敲打完了还要补一句：其他城市你们不能像深圳这么反应慢了，不然……

再外加下调民间借贷司法保护上限等一系列操作，有点思路都能明白，嗯，这次确实是多管齐下，玩真的。

但你要问業問怎么看待这些变化？我只能说：边走边看。

至少房企那边，没我们想的那么悲观，尤其是在热点城市的优质地块上，依旧不惜血本。

为啥会这样？真是房企脑子充血了惯性还停不下来么？

要回答这个问题，请大家回忆一下業問此前说过的三个很重要的提醒：

1、这两年内外部经济形势极其复杂，楼市调控轻踩油门又补两脚刹车的节奏也早就从几年一变变成了几个月一变，所以，短期的从严从紧，还真不能作为长周期布局的依据。

最典型的特质就是，你以为深圳出台政策了以后，房价真的就降了吗？成交量确实是降了，因为很多人一夜之间没了房票，但价格本身，我只能说是坚如磐石。

業問当时就在说深圳从紧，广州要起来。现在来看，也确实是这样，只不过很多人被带去了南沙恒大某盘，当了一个必须10年起步才有可能获得对应回报的接盘侠了……

2、今年最大的变量，其实是美国的大选。这也是为啥明明美国的印钞机都已经毫无底线了，我们却还在努力控制。

现在的情况是，川建国的选情就像撞上了冰山的铁达尼号，而民主党也开始准备挑他的七寸下狠手（其中也包括对我们发狠话，想争取一部分红脖子）。

但建国毕竟不是铁达尼号上那些儒雅镇定，最终选择跟大船一起沉入海底的音乐家啊，他一定会想方设法让这艘船再多漂那么一会。

所以，接下来保不准还会有啥新的幺蛾子。但不管最终情况怎么样，上头的意思也很明确了，要留足了政策空间，不到情况最后明朗的那一刻，不会轻易出牌。

这也就意味着，至少整个下半年的国内政策短周期，也就是这样了。

3、在内外部因素的影响下，楼市二八分化的节奏在迅速加快。

官方确实是希望把更多的钱往资本市场里引导，努力把这个当成可能要祭出的下一波的“蓄水池”。

但未来一线城市和部分热点二线城市的房子还是优质资产。接下来这小半年，也就是个挤泡沫的阶段。如果你还有资格，不妨趁机在这时候完成资产配置。

至于股市，我是觉得，如果你是搞基金玩长线的，那么确实不用慌，长期一定是看好的。

但现实情况是我知道的很多高手，都是短线股市赚了大钱，然后就会沉淀到房产里。然后把自己之前配置的那些楼龄老了一些的，也达到升值预期的房子，卖掉再攒筹码。

换言之，优质房产在人口和财富蓄势后，最终的涨幅收益还是好过你直接在股市里折腾的。

有人会想问：好过我直接在股市里折腾，是说楼市10年10倍还有可能吗？

我的答案是：如果只看楼市的整体，10年涨10倍绝无可能，把一线二线和部分强一点的三线都算上，接下来10年涨1倍是大概率事件。

那業問你为啥敢说比我直接去炒股强呢？

因为，如果你选城市、选标的的眼光足够好，那么在这个10年1倍的大概率事件里，你可以成为平均线之上的那一部分。

当然，整体经济增速下去了，也不可能让你指望10年10倍，10年2到3倍，还是有可能的。

那这种城市，会出现在哪里？

業問的答案会是：即便是热点城市，也不是所有区域都能做到这种涨幅，这个業問早就提醒过，热点城市内部也早就开始二八分化了。

当然，大面上的选择，会是你精选标的的第一步。

就拿成都和重庆举例子吧，为啥業問更看好成都？

原因有两个：

1、成都的整体产业结构更健康，虽然二手挂盘量也居高不下，但总体热度倒还是维持着，稍微有点变化，行情就有可能。

当然成都的盘子其实也挺大的，尽量就买在一二圈层吧，别去那些偏远概念区域接盘了，没啥必要。

总体来看，成都无论是短线还是长线，都要更好于重庆，如果真要去西部投资，就先看成都。

2、重庆此前的大涨，基本上都是靠着板块轮动的热钱推动的，自身的基本面，其实不足以支撑上一轮的涨幅。

業問就认识了不少朋友，当年是跟着某大神的买房团直接杀过去的，一幅今天不买明天就暴涨的样子，结果呢……

如今从政策上看，即便日后板块轮动再现，不会再有上一轮那样全国性的热钱流转的可能了，重庆很难再被“运气”照顾。

所以，重庆楼市如今的任务，实际上还是消化泡沫，二手的流动性和成交价，只会比成都更差。

当然，把时间拉长到一定程度来看的话，重庆也只是会逊色于成都，但要说跟西部其他城市比，我觉得还是有底气的，愿意长持的，我倒也不拦着你。